相続税の計算では、亡くなった方が住んでいた自宅の土地について、一定の要件を満たすことで評価額を大幅に減額できる場合があります。
これが「小規模宅地等の特例」です。
小規模宅地等の特例には、自宅の土地のほか、事業に使っていた土地や貸付事業に使っていた土地などを対象とする制度があります。
この記事では、その中でも相談の多い自宅の土地（特定居住用宅地等）を中心に、制度の概要や適用要件、遺産分割が申告期限までにまとまらない場合の取扱いについて分かりやすく解説します。
小規模宅地等の特例とは？
小規模宅地等の特例とは、被相続人（亡くなった方）が自宅や事業などに使っていた土地について、一定の要件を満たした場合に、その土地の相続税評価額を減額できる制度です。
自宅の敷地に適用される「特定居住用宅地等」の場合、330㎡までの部分について評価額を80％減額することができます。
土地の評価額が大きく下がるため、相続税額が大幅に少なくなったり、特例を適用することで相続税額が0円になったりする場合もあります。
自宅の土地は330㎡まで80％減額
特定居住用宅地等に該当する自宅の土地については、次の範囲で評価額を減額できます。
- 限度面積：330㎡まで
- 減額割合：80％
たとえば、相続税評価額5,000万円、面積200㎡の自宅土地があり、その土地全体について特例の要件を満たしているとします。
この場合、
5,000万円 × 20％ ＝ 1,000万円
となり、相続税の計算上の土地の評価額を5,000万円から1,000万円まで減額できます。
ただし、自宅の土地であれば必ず適用できるわけではありません。
誰がその土地を取得するのかなどによって、適用要件が異なります。
自宅（特定居住用宅地等）の主な適用要件
1．配偶者が相続する場合
被相続人の配偶者が自宅の土地を取得する場合には、取得者についての居住要件や保有継続要件はありません。
そのため、配偶者が取得する場合は、他の親族が取得する場合と比べて要件が緩やかになっています。
2．同居していた親族が相続する場合
被相続人と同居していた親族が自宅の土地を取得する場合には、原則として、次の要件などが必要になります。
- 相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に居住していること
- その土地を相続税の申告期限まで所有していること
たとえば、父と同居していた長男が父の自宅を相続するようなケースが考えられます。
3．同居していない親族が相続する場合（いわゆる「家なき子」）
被相続人に配偶者や一定の同居相続人がいない場合には、被相続人と同居していなかった親族でも、一定の要件を満たすことで特例を適用できる場合があります。
一般に「家なき子特例」と呼ばれるものです。
主な要件として、次のようなものがあります。
- 被相続人に配偶者がいないこと
- 相続開始の直前に、被相続人の自宅に同居していた一定の相続人がいないこと
- 相続開始前3年以内に、取得者本人、取得者の配偶者、三親等内の親族などが所有する一定の家屋に居住したことがないこと
- 相続開始時に取得者が住んでいる家屋を、過去に取得者本人が所有していたことがないこと
- 相続税の申告期限まで、その土地を所有していること
いわゆる「家なき子」の要件は複雑です。
「自分は持ち家ではないから適用できる」と単純に判断できる制度ではありません。
実際に適用できるかどうかは、個別に要件を確認する必要があります。
遺産分割協議がまとまっていない場合は適用できる？
小規模宅地等の特例を適用するためには、原則として、対象となる土地について遺産分割が行われ、取得者が決まっている必要があります。
相続税の申告期限までに遺産分割協議がまとまらず、土地の取得者が決まっていない場合には、その申告時点では小規模宅地等の特例を適用することができません。
そのため、いったん特例を適用しない状態で相続税を計算し、申告・納税することになります。
分割が間に合わない場合は「申告期限後3年以内の分割見込書」
相続税の申告期限までに遺産分割がまとまらない場合でも、その後の分割によって小規模宅地等の特例を適用できる可能性があります。
そのためには、相続税申告書を提出する際に、「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付しておくことが重要です。
その後、原則として申告期限から3年以内に遺産分割が成立し、特例の要件を満たす人が対象となる土地を取得した場合には、特例の適用を受けるための手続きを行うことができます。
すでに相続税を多く納めている場合には、更正の請求を行うことで、納め過ぎた相続税の還付を受けられる場合があります。
特例を使って相続税が0円になっても申告が必要
小規模宅地等の特例を適用した結果、相続税額が0円になるケースもあります。
ここで注意したいのが、
「税額が0円だから相続税申告も必要ない」とは限らない
ということです。
小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、原則として相続税の申告が必要です。
たとえば、特例を適用する前は相続税が発生するものの、小規模宅地等の特例を適用することで税額が0円になる場合には、税額が0円でも相続税申告が必要になります。
まとめ
小規模宅地等の特例は、自宅の土地などについて相続税評価額を大幅に減額できる制度です。
自宅の土地である特定居住用宅地等については、一定の要件を満たすことで、330㎡まで80％の評価減を受けることができます。
ただし、誰が土地を取得するかによって要件が異なり、配偶者、同居親族、同居していない親族では確認すべきポイントも違います。
また、相続税の申告期限までに遺産分割がまとまらない場合には、「申告期限後3年以内の分割見込書」の提出など、将来特例を適用するための対応が必要になることがあります。
小規模宅地等の特例は相続税への影響が大きい制度だからこそ、「自宅だから使えるだろう」と判断せず、誰が土地を取得するのか、適用要件を満たしているのかを確認することが大切です。
小規模宅地等の特例を使えるか分からない場合や、誰が自宅を相続するか迷っている場合は、相続税申告を行う前に税理士へ相談することをおすすめします。
